ضوابط صدور پروانه ساختمانی

قبل از اینکه کلنگ ساخت و ساز را به زمین بزنید، کلی باید و نباید هست که بهتر است از آنها مطلع شوید. نحوه اخذ پروانه ساختمانی ساخت و ساخت قدم اول است، کاری که حتماً قبل از شروع کار باید آن را انجام بدهید و زمان زیادی هم بعد از آن ندارید. وقتی پروانه ساختمانی را تهیه کردید، باید بروید سراغ ساخت و ساز. نمی‌توانید آن را بگذارید لب تاقچه و هر وقت دلتان خواست، سراغش بروید.برای گرفتن پروانه ساختمان باید سراغ شهرداری محل بروید. می‌پرسید کدام محل؟ همان محلی که قرار است خشت روی خشت بیاید و ساختمان بالا رود.خب، شهرداری مسئول زیباسازی شهری است. البته وظایف دیگری هم دارد، مانند کاهش اراضی رها (مرکز تجمع آلودگی‌ها)، نوسازی بافت‌های فرسوده، افزایش واحدهای مسکونی، سعی در کاهش تورم در بخش مسکن و… برای همین است که وقتی مجوز ساخت و ساز را به کسی می‌دهد، آن را رها نمی‌کند و مهلتی را برای این فرد در نظر می‌گیرد تا اقدام به ساخت و ساز کند.

این 2 مرحله را پیگیری کنید

برای اینکه خدای ناکرده در دریافت پرونده یا به خاطر نادیده گرفتن مهلت قانونی آن مشکلی برایتان ایجاد نشود، مراحل اخذ این مدرک را به یاد بسپارید. در مرحله اول باید درخواست پروانه از سوی مؤدی به شهرداری برسد. بعد از آن، اگر این درخواست با ضوابط طرح تفصیلی همخوانی داشته باشد، با دریافت عوارض صدور پروانه از سوی شهرداری منطقه مرحله اول انجام می‌شود. اگر مشکلی وجود نداشته باشد، شهرداری باید حداکثر یک سال به متقاضی مهلت بدهد تا سراغ دفتر مهندسی برود و به کمک مهندسان ناظر، به تهیه و تأیید نقشه‌های اجرایی اقدام کند. قبل از این، نه شهرداری پولی دریافت می‌کند و نه متقاضی حق دارد دست به ساخت و ساز بزند.  مرحله دوم صدور گواهی پروانه احداث بنا، تعیین مدت اعتبار پروانه و آغاز عملیات اجرایی ساخت و ساز است. مدت اعتبار اخذ پروانه ساختمانی را در جدول زیر برایتان آوردیم.

اگر مدت به پایان برسد

همیشه هم این‌طور نیست که چون سازنده نمی‌خواهد از پروانه استفاده کند، مدت قانونی به پایان برسد، بلکه درست حین اجرای کار ساخت و ساز، مهلت تمام می‌شود. اگر این اتفاق برایتان افتاد، باید بدانید که کار خیلی سختی در پیش ندارید. کافی است بر اساس جدول زیر اقدام به تمدید یا شارژ دوباره پروانه کنید. رقمی هم که باید پرداخت کنید، به‌روز است. البته قیمتی را که سال قبل پرداخت کرده‌اید کسر می‌کنند و باقی مانده را از شما می‌گیرند.

وقتی که تمدید ممکن نیست

شهرداری فرصت کافی برای تمدید اخذ پروانه ساختمانی در نظر گرفته است. بنابراین، بعد از پایان فرصت‌هایی که گفتیم، تمدید پاخذ پروانه ساختمانی امکان‌پذیر نیست و پس از این مدت، مؤدی ملزم به تجدید پروانه ساختمانی و پرداخت 20 درصد از محاسبات پروانه به نرخ روز می‌شود و شهرداری هم پروانه صادر قبلی را برای یک دوره سه ساله دیگر تمدید می‌کند. یادتان باشد برای سال‌های بعد، به ازای هر سال 5 درصد به این نرخ افزوده می‌شود.

رسیدگی به تخلفات و اخذ پروانه ساختمانی

بسیاری از مراجعان به شهرداری‌ها افرادی هستند که سروکار آنان با کمیسیون‌های ماده 100 شهرداری است. بخشی از افرادی که پرونده آنها در این کمیسیون‌ها رسیدگی می‌شود کسانی هستند که بدون داشتن اخذ پروانه ساختمانی، مبادرت به احداث بنا کرده‌اند. در این زمینه ماده 100 قانون شهرداری‌ها مقرر کرده است:

«مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدامی با‌تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند. شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد، جلوگیری نماید.»

یکی از معضلات اساسی مربوط به ساخت و ساز که مدیریت شهری را درگیر کرده، بحث تخلفات ساختمانی است. البته علاوه بر شهرداری، وزارت راه و شهرسازی، وزارت کشاورزی، دادگستری، استانداری‌ها، فرمانداری‌ها، سازمان حفاظت میراث فرهنگی و وزارت نیرو از جمله نهادهای دولتی و عمومی هستند که هر یک، بر حسب تکالیف قانونی خود، با این موضوع مواجه‌اند.

با انواع تخلف‌های ساختمانی آشنا شوید

تخلفات ساختمانی به دو دسته تقسیم می شوند:

• تخلفات مطابق ضوابط
• و تخلفات خلاف ضوابط. و مقررات شهرسازی،

کسانی که می‌خواهند ساختمان بسازند، باید از شهرداری پروانه ساختمان اخذ کنند. در صورتی که مالکی ساختمان خود را بدون پروانه یا با پروانه و بیشتر از مشخصات پروانه احداث کند، اما با ضوابط طرح‌های مصوب و سایر مقررات شهرداری مغایرت نداشته باشد، مقدار زیربنای بدون پروانه مطابق ضوابط محسوب شده و ساختمان موجود پس از رسیدگی و اخذ جرایم متعلقه، قانونی خواهد بود. مثلاً شخصی که ملکش در کاربری مشخصی واقع است، اگر بدون اخذ پروانه یا برخلاف پروانه صادره اقدام به ساخت و ساز در حد ضوابط کند، این قبیل ساختمان‌های خلاف داخل ضوابط محسوب می‌شوند.

درباره تخلفات خارج از ضوابط نیز بد نیست بدانید که هرگاه زیربنای احداثی بدون پروانه یا مازاد بر پروانه مغایر با ضوابط و مقررات طرح‌های مصوب و دستورالعمل های موجود باشد یا اینکه نوع استفاده از ساختمان نسبت به پروانه تغییر یافته باشد، کلاً تخلفات خارج از ضوابط تلقی می‌شود و با تشکیل پرونده تخلف از سوی شهرداری‌های مناطق به کمیسیون های ماده 100 شهرداری ارجاع خواهد شد.

 گردش کار و صدور انواع پروانه چگونه است؟

• پروانه ساختماني: مجوز قانوني اي كه از طرف شهرداري براي هرگونه ساخت و ساز براي صاحبان املاك صادر مي گردد.
• تخريب و بازسازي : پروانه اي كه با تخريب بناي قديمي و احداث بناي جديد براساس طرح تفصيلي صادر مي گردد.
• اضافه اشكوب : مجوز احداث طبقاتي برروي طبقات موجود (توسعه بنا در ارتفاع)
• تبديل : مجوزي كه براي تبديل يك واحد مسكوني به دو واحد، تبديل واحد مسكوني به اداري و يا تبديل قسمتي از مسكوني به واحد تجاري و … صادر مي گردد.
• تغييرات – تعميرات: پروانه اي كه منظور انجام تعميرات و تغييرات جزئي و كلي صادر گردد.
• تمديد پروانه: در صورت منقضي شدن مهلت پروانه و يا عدم شروع عمليات ساختماني از طرف مالك، اعتبار پروانه تمديد و با همان مشخصات صادر خواهد شد.
• تغيير نقشه : در صورت تقاضاي مالك و به شرط عدم شروع عمليات ساختماني نسبت به تغييرات يا جابجايي فضاها يا توسعه بناي پروانه هاي معتبر، پروانه تغيير نقشه صادر خواهد شد.
• ابطال پروانه : در صورت تقاضاي مالك با اخذ اصل پروانه صادره و ابطال آن و پيوست به پرونده بصورت مكانيزه نيز پروانه باطل و تصوير به مراجع ذيربط اعلام مي گردد و با رعايت ضوابط و مقررات پرداختي هاي مالك عودت گردد.
• تعويض مهندس ناظر يا مجري: در صورت درخواست مالك و با رعايت ضوابط و مقررات و موافقت ناظر و مجري و مراجع ذيصلاح و معرفي ناظر و مجري جديد مجوز فوق صادر مي گردد.

ضوابط ساخت و ساز

محل استقرار ساختمان در زمین

محل استقرار ساختمان در شرایط متعارف باید در قسمت شمالی زمین باشد، در موارد استثنایی مانند وجود درختان قطور و یا شرقی و غربی بودن زمین و نظایر آن موضوع با توجه به وضعیت استقرار ساختمان های مجاور در شورای معماری مطرح و تصمیم لازم اتخاذ می گردد.

ضوابط ساخت و ساز:
نحوه احداث بنا در شرق،غرب و یا جنوب ملک:
چنانچه تراکم مجاز در ساختمانی به عللی به مقدار 100 درصد پر نشود یا مالک نخواهد تمام تراکم مجاز را در قسمت شمالی زمین بنا نماید، می تواند مابقی تراکم را در ضلع جنوبی، شرقی یا غربی و به صورت یک یا چند واحد مستقل یک طبقه احداث نماید، مشروط بر اینکه:
1.فضای حیاط باقیمانده کمتر از 40 درصد کل زمین نباشد.
2.ارتفاع واحد مذکور از پای کار تا لبه دست انداز بام به هیچ وجه از 3/5 متر تجاوز ننماید (ارتفاع از کف تا زیر سقف بیشتر از 2/70 نباشد).
3.چنانچه واحد موردنظر در برگذر قرار گیرد باعث جلوگیری از ورود ماشین به حیاط یا پارکینگ مربوطه نگردد.
4.از واحد موردنظر هرگونه استفاده تجاری به استثناء مواردی نظیر دفتر مهندسی و مطب و غیره که قانون شهرداری صریحا ذکر نموده است، ممنوع می باشد

ضوابط ساخت و ساز:
نحوه اقدام در خصوص باقیمانده املاک واقع در طرح های اجرایی شهرداری
چون از باقیمانده بعضی از املاک واقع در طرح های اجرایی شهرداری که به اداره کل املاک ابلاغ گردیده، به علت کمی متراژ در صورت رعایت ضابطه 60 درصد زیربنا به منظور ایجاد واحد مسکونی، مناسب نمی باشد، لذا برای اینگونه املاک و همچنین باقیمانده املاکی که مقدار جزء گذر را در قبال تسهیلات طبق ضوابط شهرداری واگذار می نماید، در صورتی که از 70 مترمربع بیشتر نباشد، با توجه به موقعیت ملک از جهت وضعیت ساختمانی و بناهای مجاور و ابعاد موجود زمین و موقعیت محل و با رعایت کامل قاعده لاضرر و مراعات حقوق مجاورین از 60 درصد تا 100 درصد پروانه ساختمانی صادر می گردد.

نحوه احداث بنا در املاک زیر 100 مترمربع
ممانعت از صدور پروانه ساختمانی برای زمین های کمتر از یکصد مترمربع در مواردی نافذ است که زمین های یک منطقه اکثرا به قطعات بزرگ تفکیک شده و احداث ساختمان در قطعات کوچک به زیبایی منطقه لطمه وارد آورد،ولی اگر به علت عرف، تفکیک، قسمت هایی از شهر به قطعات کوچک تفکیک شده صدور پروانه برای این قبیل پلاک ها بلامانع می باشد.
ضمن تاکید بر اجرای مفاد بند 1 صورت جلسه 287 شورای هماهنگی به اطلاع می رساند:
در مناطقی از شهر که قطعات قالب تفکیک، بزرگ بوده و احداث ساختمان در قطعات کوچک همجوار آن ها به زیبایی و بافت کالبدی شهر لطمه وارد خواهد نمود، لذا در این مناطق صدور پروانه ساختمانی برای قطعات کمتر از یکصد مترمربع (باقیمانده ملک پس از رعایت برهای اصلاحی) ممنوع اعلام می گردد.

در مناطقی که به علت عرف تفکیک، محدوده هایی از منطقه به قطعات کوچک تفکیک شده صدور پروانه برای این قبیل املاک با نظر شورای معماری منطقه بلامانع است.

نحوه احداث بنا در املاک دارای اصلاحی
احداث ساختمان در املاکی که با طرح های تعریضی برخوردارند با رعایت 60 درصد طول و مساحت سند قبل از اصلاحی در باقیمانده زمین و درحد تراکم مجاز بلامانع می باشد و پیش آمدگی بیش از 60 درصد طول تحت زاویه 45 درجه، با رعایت طول 60 درصد مساحت سند (قبل از اصلاحی) به شرط واگذاری مقدار جزء گذر به شهرداری بلامانع است.

ماده 100 قانون شهرداري ها چه میگوید؟
مالكين اراضي واملاك واقع در محدوده شهر يا حريم آن بايد قبل از هر اقدام عمراني يا تفكيك ارا ضي و شروع ساختمان از شهرداري پروانه اخذ نمايند.
شهرداري مي تواند از عمليات ساختماني ساختمان هاي بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه، به وسيله مامورين خود اعم از آن كه ساختمان در زمين محصور يا غير محصور واقع باشد جلوگيري نمايد.

تبصره ها

تبصره یک:
در موارد مذكور كه از لحاظ اصول شهرسازي يا فني يا بهداشتي، قلع تاسيسات و بناهاي خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد يا بدون پروانه شهرداري ساختمان احداث يا شروع به احداث شده باشد، به تقاضاي شهرداري موضوع در كميسيون هايي مركب از نماينده وزارت كشور به انتخاب وزيركشور و يكي از قضات دادگستري به انتخاب وزير دادگستري و يكي از اعضاي انجمن شهر به انتخاب انجمن شهر مطرح مي شود. كميسيون پس از وصول پرونده به ذي‌نفع اعلام مي نمايد كه ظرف ده روز توضيحات خود را كتباً ارسال دارد، پس از انقضاء مدت مذكور، كميسيون مكلف است موضوع را با حضور نماينده شهرداري كه بدون حق راي براي اداي توضيح شركت مي كند، ظرف مدت يك ماه تصميمات مقتضي بر حسب مورد اتخاذ كند، در مواردي كه شهرداري از ادامه ساختمان بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه جلوگيري مي كند، مكلف است حداكثر ظرف يك هفته از تاريخ جلوگيري، موضوع را در كميسيون مذكور مطرح نمايد درغير اين صورت كميسيون به تقاضاي ذي‌نفع به موضوع رسيدگي خواهد كرد. در صورتي كه تصميم كميسيون بر قلع تمام يا قسمتي از بنا باشد، مهلت مناسبي كه نبايد از دو ماه تجاوز كند تعيين مي نمايد. شهرداري مكلف است تصميم مزبور را به مالك ابلاغ كند، هرگاه مالك در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننمايد، شهرداري راساً اقدام كرده و هزينه آن را طبق مقررات آيين نامه اجراي وصول عوارض از مالك دريافت خواهد نمود.

درمورد اضافه بناي زائد بر مساحت زيربناي مندرج در پروانه ساختماني واقع در حوزه استفاده از اراضي مسكوني، كميسيون مي تواند درصورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعيت قوانين و آيين نامه ها ملك از نظر مكاني (در بر خيابان هاي اصلي يا خيابان هاي فرعي و يا كوچه بن باز يا بن بست) راي به اخذ جريمه اي كه متناسب با نوع استفاده از فضاي ايجاد شده و نوع استفاده از نظر مصالح مصرفي باشد، تعيين و شهرداري مكلف است براساس آن نسبت به وصول جريمه اقدام نمايند (جريمه نبايد از حداقل يك دوم كمتر و از سه برابر ارزش معاملاتي ساختمان براي هرمترمربع بناي اضافي بيشتر باشد). در صورتي كه ذي‌نفع از پرداخت جريمه خودداري نمود، شهرداري مكلف است مجدداً پرونده را به همان كميسيون ارجاع و تقاضاي صدور راي تخريب را بنمايد. كميسيون دراين مورد نسبت به صدور راي تخريب اقدام خواهد نمود.

در مورد اضافه بناي زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمان واقع در حوزه استفاده از اراضي تجارتي، صنعتي و اداري كميسيون مي تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا، با توجه به موقعيت ملك از نظر مكاني (در بر خيابان هاي اصلي يا خيابان هاي فرعي و يا كوچه بن باز يا بن بست) راي به اخذ جريمه اي كه متناسب با نوع استفاده از فضاي ايجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفي باشد تعيين و شهرداري مكلف است براساس آن نسبت به وصول جريمه اقدام نمايد (جريمه نبايد حداقل از 2 برابر كمتر و از 4 برابر ارزش معاملاتي ساختمان براي هر متر مربع بناي اضافي ايجاد شده بيشتر باشد). در صورتي كه ذي‌نفع از پرداخت جريمه خودداري نمود، شهرداري مكلف است مجدداً پرونده را به همان كميسيون ارجاع و تقاضاي صدور راي تخريب را بنمايد کمیسیون در اين مورد نسبت به صدور راي تخريب اقدام خواهد نمود.

تبصره چهار:
در مورد احداث بناي بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضي مربوطه، درصورتي كه اصول فني و بهداشتي و شهرسازي رعايت شده باشد كميسيون مي تواند با صدور راي بر اخذ جريمه به ازاء هر متر مربع بناي بدون مجوز، يك دهم ارزش معاملاتي ساختمان يا يك پنجم ارزش سرقفلي ساختمان، درصورتي كه ساختمان ارزش دريافت سرقفلي داشته باشد، هركدام كه مبلغ آن بيشتر است، از ذي‌نفع، بلا مانع بودن صدور برگ پايان ساختمان را به شهرداري اعلام نمايد، اضافه بناي زائد برتراكم مجاز براساس مفاد تبصره هاي 2و3 عمل خواهد شد.

تبصره پنج:

درمورد عدم احداث پاركينگ و يا غيرقابل استفاده بودن آن و عدم امكان اصلاح آن، كميسيون مي تواند با توجه به موقعيت محلي و نوع استفاده از فضاي پاركينگ راي به اخذ جريمه اي كه حداقل يك برابر و حداكثر دو برابر ارزش معاملاتي ساختماني براي هر مترمربع فضاي از بين رفته پاركينگ باشد صادر نمايد (مساحت هر پاركينگ با احتساب گردش، 25 متر مربع ميباشد). شهرداري مكلف به اخذ جريمه تعيين شده و صدور برگ پايان ساختمان مي باشد.

تبصره شش:

درمورد تجاوز به معابر شهر، مالكين موظف هستند درهنگام نوسازي براساس پروانه ساختمان و طرح هاي مصوب، رعايت برهاي اصلاحي را بنمايند، در صورتي كه برخلاف پروانه و يا بدون پروانه، تجاوزي در اين مورد انجام گيرد، شهرداري مكلف است از ادامه عمليات، جلوگيري و پرونده امر را به كميسيون ارسال نمايد، در ساير موارد تخلف، مانند عدم استحكام بنا، عدم رعايت اصول فني و بهداشتي و شهرسازي در ساختمان، رسيدگي به موضوع در صلاحيت كميسيون هاي ماده 100 است.

مهندسان ناظر ساختماني مكلفند، نسبت به عمليات اجرايي ساختماني، كه به مسئوليت آن ها احداث مي گردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فني ضميمه آن، مستمراً نظارت كرده و در پايان كار مطابقت ساختمان با پروانه، نقشه و محاسبات فني را گواهي نمايند. هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهي نمايد و يا تخلف را به موقع به شهرداري اعلام نكند و موضوع منتهي به طرح در كميسيون مندرج در تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداري و صدور راي بر جريمه يا تخريب ساختمان گردد، شهرداري مكلف است مراتب را به نظام مهندسي و كنترل ساختمان منعكس نمايد. شوراي انتظامي نظام مذكور موظف است، مهندس ناظر را درصورت ثبوت تقصيره برابر قانون نظام معماري و ساختماني، حسب مورد با توجه به اهيمت موضوع، به 6 ماه تا سه سال محروميت از كار و درصورتي كه مجدداً مرتكب تخلف شود كه منجر به صدور راي تخريب به وسيله كميسيون ماده 100 گردد، به حداكثر مجازات محكوم كند مراتب محكوميت از طرف شوراي انتظامي نظام مهندسي و كنترل ساختمان در پروانه اشتغال درج و دريكي از جرايد كثيرالانتشار اعلام مي-گردد. شهرداري مكلف است تا صدور راي محكوميت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده به كميسيون ماده 100 به مدت حداكثر 6ماه از اخذ گواهي امضاء مهندس ناظر مربوطه براي ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداري خودداري نمايد. ماموران شهرداري نيز مكلفند در مورد ساختمان ها نظارت نمايند وهرگاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگيري نكنند و يا درمورد صدور گواهي انطباق ساختمان با پروانه، مرتكب تقصيري شوند، طبق مقررات قانوني به تخلف آنان رسيدگي مي شود و درصورتي كه عمل ارتكابي مهندسان ناظر و ماموران شهرداري واجد جنبه جزايي هم باشد، از اين جهت نيز قابل تعقيب خواهند بود.

در مواردي كه شهرداري مكلف به جلوگيري از عمليات ساختماني است و دستور شهرداري اجرا نشود، مي تواند با استفاده از ماموران اجراييات خود و درصورت لزوم ماموران انتظامي براي متوقف ساختن عمليات ساختماني اقدام نمايد.

دفاتر اسناد رسمي مكلفند قبل از انجام معامله قطعي در مورد ساختمان ها، گواهي پايان ساختمان و درمورد ساختمان هاي ناتمام گواهي عدم خلاف تا تاريخ انجام معامله را كه توسط شهرداري صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را درسند قيد نمايند. درمورد ساختمان هايي كه قبل از تصويب قانون 6 تبصره الحاقي به ماده 100 قانون شهرداري ها معامله انجام گرفته و از يد مالك اوليه خارج شده باشد، در صورتي كه مورد معامله كل پلاك را شامل نگردد، گواهي عدم خلاف يا برگ پايان ساختماني الزامي نبوده و با ثبت و تصريح آن در سند انجام معامله بلا مانع مي باشد. در مورد ساختمان هايي كه قبل از تاريخ تصويب نقشه جامع شهر ايجاد شده، در صورتي كه اضافه بنا جديدي حادث نگرديده باشد و مدارك و اسناد نشان دهنده ايجاد بنا قبل از سال تصويب طرح جامع شهر باشد با ثبت و تصريح مراتب فوق در سند مالكيت انجام معامله بلامانع مي باشد

تبصره نه:

ساختمان هايي كه پروانه ساختمان آن ها قبل از تاريخ تصويب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداري معاف مي باشند.

تبصره ده:

درمورد آراء صادره از كميسيون ماده 100 قانون شهرداري، هرگاه شهرداري يا مالك يا قائم مقام او از تاريخ ابلاغ راي ظرف مدت 10 روز نسبت به آن راي اعتراض نمايد، مرجع رسيدگي به اين اعتراض كميسيون ديگر ماده 100 خواهد بود كه اعضاي آن غيراز افرادي باشند كه درصدور راي قبلي شركت داشته اند، راي اين كميسيون قطعي است.

تبصره یازده:
آيين نامه ارزش معاملاتي ساختمان پس از تهيه توسط شهرداري و تصويب انجمن شهر در پروانه ساختمان چیست؟ 

برای هرگونه ساخت و ساز در حوزه ساخت وساز شهری و روستایی ، برای اینکه مغایر با طرح تفضیلی شهرها یا طرح هادی روستاها ، ساختمانی احداث نشود ، نیاز است تا مالک با مراجعه به مرجع صدور پروانه ، مجوزی را با عنوان پروانه ساخت دریافت نماید . پروانه ساختمان یا به عبارتی همان جواز ساخت، مجوزی است که پیش از اقدام به هر گونه عملیات ساخت و ساز بایستی از مراجع مربوطه مانند شهرداری دریافت کرد. این مجوز تایید کننده قانونی بودن عملیات اجرایی بوده و در صورت صادر نشدن آن هرگونه ساخت و سازی غیرقانونی تلقی خواهد شد.

ضوابط صدور پروانه ساختمانی

پروانه های ساختمانی ، از ضوابط معماری و شهرسازی هر استان و مقررات ملی ساختمان ، تبعیت کرده و می بایست با این ضوابط در هماهنگی کامل باشند . رعایت حقوق همسایگی نیز باید در طراحی ساختمان لحاظ شود . حقوق همسایگی یعنی عدم سایه اندازی و عدم مشرفیت .

چه اطلاعاتی را می توان از پروانه ساختمانی دریافت کرد؟

پروانه ساختمان ، جزو مدارک اصلی احداث بنا در حوزه شهرها بوده و حاوی اطلاعات زیر می باشد :

مشخصات مالک / آدرس دقیق و کروکی ملک / مشخصات مهندسین ناظر ، طراح و مجری ساختمان / ابعاد ملک قبل و بعد از تعریض ( اگر شامل تعریض شود ) / وضعیت ملک از لحاظ ارتفاعی / کروکی دقیق ملک و گذر های موجود / شمالی یا جنوبی بودن ملک / نوع اسکلت / مشخصات و کاربری ملک بعد از احداث ( به تفکیک طبقات ) / اصلاحات ایجاد شده در پروانه .

با این تفاسیر به پروانه ساختمان ، شناسنامه ملک هم گفته می شود که البته با شناسنامه فنی ملک تفاوت دارد .

درجه اهمیت پروانه ساختمان و نقشه های مصوب چگونه است؟ 

در پاسخ به این سوال فقط می توان گفت : ” پروانه ساختمانی بر نقشه های مصوب و سند مالکیت ، ارجحیت دارد ” . البته این جمله برای مالک و ناظر صادق است که می خواهند ساختمان را در ملک موجود احداث نمایند و لازم است که گفته شود در صورتیکه ملک از لحاظ ابعادی مغایر با سند احداث شود ، در زمان دریافت پایان کار ، سند باید اصلاح شود .

مرجع صدور پروانه کدام ارگان می باشد؟ 

برای پاسخ به این سوال باید مشخص شود که ساخت وساز در حوزه شهری است یا روستایی؟

• در حوزه شهری: مرجع صدور پروانه ساختمان ، شهرداری منطقه می باشد .
• در حوزه روستایی: مرجع صدور پروانه ساختمانی می تواند : بنیاد مسکن شهرستان یا بعضاً دهیاری روستا باشد که عموما بنیاد مسکن این کار را انجام می دهد .

انواع پروانه ساختمان

پروانه ساختمانی در کشور ما به 2 شکل توسط مراجع صدور پروانه ، صادر می شود .

1) پروانه ساختمانی دفترچه ای 

این شکل صدور پروانه ساختمان ، روش قدیمی آن است که در حال حاضر تعداد محدودی از استانها به این شکل پروانه را صادر می کنند.

2 ) پروانه تک برگی

این شکل از پروانه ساختمانی که در استان تهران و تعداد زیادی استانهای کشور نیز به این روش صادر می شود ، نوع جدید صدور پروانه ساختمان است . لازم به ذکر است که تغییر در شکل پروانه ، هیچ تفاوتی در اطلاعات و محتوای آن نداشته است .

مراحل گرفتن پروانه ساختمانی

1) تهیه کروکی دقیق ملک توسط مامور بازدید از طرف مرجع صدور پروانه که عموما یک نفر مهندس نقشه بردار دارای پروانه اشتغال به کار از وزارت راه و شهرسازی است ، می باشد . در این کروکی اولیه ، موقعیت فعلی ملک ، عوارض موجود در ملک مانند بناهای احداث شده به صورت غیر مجاز ، درخت های موجود در ملک یا معبر مجاور آن و شیب معبر مشخص می شود .

2)  تایید کروکی توسط مرجع صدور پروانه ومشخص کردن عقب نشینی یا تعریض ملک ، روی کروکی و تحویل آن به مالک .

3)  مراجعه مالک به مهندس طراح معمار و تحویل کروکی به ایشان برای طراحی نقشه معماری ملک با توجه به کروکی و خواسته های مالک .

4) تایید نقشه های معماری توسط معاونت معماری و شهرسازی شهرداری

سوال : آیا در صورت تایید نقشه ها توسط کنترل نقشه شهرداری یا سازمان نظام مهندسی یا بنیاد مسکن ، مسئولیت مغایرتهای احتمالی از مهندس طراح معمار کاسته می شود ؟

پاسخ : خیر . کنترل کردن نقشه ها توسط سازمانهای فوق الذکر ،تنها در جهت کمک کردن و رفع یکسری اشتباهات می باشد ، در غیر اینصورت تمام مسئولیت خطاهای احتمالی ، بر عهده طراح می باشد .
کنترل نقشه در این مرحله برای رفع مغایرتهای احتمالی با ضوابط معماری و شهرسازی یا طرح هادی روستاها انجام می شود .

5 ) بعد از تایید نقشه معماری ، نوبت می رسد به تهیه نقشه های سازه ، مکانیک و برق که بر اساس همان نقشه معماری و توسط مهندسین طراح در رشته های مذکور انجام می شود . نکته : مهندس طراح در هر رشته ، باید صلاحیت طراحی ساختمان را با توجه به گروه بندی ساختمانها در مبحث دوم و محدودیتهای موجود از لحاظ پایه و صلاحیت ، داشته باشد .

6 ) پس از تهیه نقشه ها و تایید آنها توسط کنترل نقشه سازمان و تعیین ناظر و مجری و عقد قرارداد ایشان با مالک ، پرونده ملک برای صدور پروانه به مرجع صدور پروانه ارسال می شود .

نکته : با توجه به اینکه در حال حاضر در حال حاضر مجری ذیصلاح برای ساختمانهای روستایی ، الزامی نشده ، موضوع فوق که به مجری اشاره شد ، در مورد ساخت و ساز شهری صادق می باشد .

7 ) تایید نقشه های ساختمان توسط آتش نشانی و بررسی لحاظ شدن ضوابط در نقشه ها .

8 ) پرداخت عوارض نوسازی و شهرسازی ملک و هزینه های صدور پروانه در بنیاد مسکن ، و صدور پروانه .

هزینه صدور پروانه ساختمانی چقدر است؟ 

هزینه صدور پروانه در هر شهر و استان ، با توجه قیمت منطقه ای مصوب ، توسط شهرداری محاسبه می شود و نمی توان حتی برای 2 منطقه متفاوت در یک شهرستان نیز ، یک قیمت صدور پروانه  واحد در نظر گرفت . اما مبلغ قابل پرداخت به سازمان نظام مهندسی و مهندسین طراح ، ناظر ، مجری بر اساس تعرفه سازمان نظام مهندسی محاسبه می شود که می توان گفت تقریبا در کشور ، یکسان می باشد .

مدت اعتبار پروانه ساختمان

مدت اعتباری که برای پروانه های ساختمانی از طرف مرجع صدور پروانه ، لحاظ می گردد نیز با توجه به هر استان و شهرستان ، متفاوت است . اما عموماً مهلت شروع عملیات ساختمانی از تاریخ صدور پروانه بین 1 تا 2 سال بوده و در استان تهران برای اتمام عملیات ساختمانی نیز مهلت 42 ماهه در نظر گرفته شده است .

در صورتیکه مالک از هر یک از زمانهای درج شده روی پروانه تبعیت نکند ، می بایست برای تمدید اعتبار پروانه ، هزینه پرداخت نماید . البته قابل ذکر است در صورتیکه عملیات ساختمانی شروع نشده و اعتبار پروانه تمام شود ، برای تمدید اعتبار نیز محدودیت قائل شده است که در صورت عدم توجه به این موضوع و تغییر ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان ، مالک می بایست روند دریافت پروانه را مجددا طی نماید .

مورد اخذ جرائم قابل اجراست. واين ارزش معاملاتي سالي يك بار قابل تجديد نظر خواهد بود.