نوسان قیمت مصالح ساختمانی در پیش فروش پروژه نیکان تاثیر دارد؟

قیمت مصالح ساختمانی و تاثیر آن بر ساخت و ساز

بازار مصالح ساختمانی در تهران با رفت و برگشت تورمی روبه‌رو شد. در طول چهار فصل۱۴۰۰ شیب تورم ساخت در پایتخت روند کاهشی داشته است. اما تحقیقات میدانی از اوضاع این بازار در بهار۱۴۰۱، تغییر دوباره شیب رشد قیمت‌ها به سمت بالا را نشان می‌دهد. تولید نهاده‌های ساختمانی با توجه به احتمال تکرار بی‌برقی در تابستان، در گردنه «خاموشی» قرار گرفته است.

مشاوران گــروه سـرمایه گذاری مرواریــد معتقدند سریال کاهشی تورم مصالح ساختمانی در فصل زمستان نیز ادامه پیدا خواهد کرد. پس از آنکه در بهار پارسال تورم مصالح ساختمانی به بیش از ۱۰۰‌درصد رسید و در قله قرار گرفت، مسیر کاهش تورم آغاز شد، طوری که در فصول تابستان و پاییز تورم ساختمانی به ۶۵ و سپس ۶/ ۳۹‌درصد رسید. این در حالی است که تازه‌‌ترین گزارش رسمی مرکز آمار نشان می‌دهد در زمستان ۱۴۰۰ نیز روند افت تورم ساختمانی ادامه پیدا کرد، طوری که تورم نقطه‌‌ای مصالح در این فصل با رسیدن به ایستگاه ۳۵‌درصد، به حدود یک‌سوم این نرخ در شروع سالی که گذشت رسید.

با این حال بازار مصالح ساختمانی اکنون تحت‌تاثیر استرس خاموشی‌‌های رایج چند سال اخیر قرار گرفته و درباره ادامه سریال کاهشی تورم ساختمانی تردید وجود دارد؛ کمااینکه بررسی تازه‌‌ترین نرخ‌ها در بازار مصالح نشان از افزایش بین ۲۰ تا بیش از ۴۰‌درصدی قیمت برخی اقلام کلیدی و پرمصرف در ساخت‌‌وسازها نظیر سیمان، گچ و آهن طی یکی دو ماه اخیر دارد. جهت اطلاع از پروژه نیکان به سایت مسکن صدف مراجعه فرمایید.

تورم مصالح ساختمانی با تاخیر حدود دو ساله نسبت به جهش قیمت مسکن رشد شتابان خود را آغاز کرد. طی یک سال ۹۷ که نخستین سال جهش قیمت مسکن در پایتخت بود، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی ۷۰‌درصد رشد کرد و این در حالی است که تورم مصالح ساختمانی در آن سال ۴۷‌درصد بود. جهش قیمت مسکن در سال‌های بعد نیز ادامه پیدا کرد اما تورم مصالح ساختمانی همچنان بسیار محدود بود کما اینکه در سال ۹۸ میزان تورم مصالح ساختمانی به ۳۵‌درصد رسید.

از سال ۹۹ روند تغییرات پرشتاب قیمت مصالح نیز آغاز شد و تورم مصالح به تورم مسکن نزدیک شد. میانگین رشد قیمت مسکن در یک سال ۹۹ معادل ۸۰‌درصد بود و این در حالی است که تورم مصالح در این سال نیز به ۷۶‌درصد رسید. در واقع سال ۹۹ را می‌توان اولین سال شروع متورم شدن بازار مصالح ساختمانی برای نزدیک شدن به تورم مسکن عنوان کرد.

هر چند به طور کلی انتظار می‌رود رشد قیمت نهاده‌‌های تولید، به رشد قیمت محصول بینجامد، اما در مورد مسکن و مصالح ساختمانی عکس این موضوع اتفاق افتاد، کما اینکه تورم مسکن پیش‌تر از تورم مصالح روند افزایشی به خود گرفت. علت این است که ریشه جهش مسکن در وهله اول حضور پررنگ سفته‌‌بازان و سوداگران در بازار مسکن به‌ویژه در سال‌های ۹۷ و ۹۸ بود. البته تورم قیمت زمین نیز به عنوان یکی از نهاده‌‌های اصلی تولید مسکن در قیمت نهایی معاملات بازار مسکن بی‌‌تاثیر نبود، اما نقش آن به مراتب کمرنگ‌‌تر از نقش سفته‌‌بازی و معاملات مکرر بود.

در نهایت از آنجا که موتور محرک تورم مسکن در دوره اخیر جهش، چیزی به جز تورم نهاده‌‌های تولید بود، رابطه همیشگی بین قیمت مسکن و مصالح ساختمانی به هم خورد و به این ترتیب پس از حدود دو سال از شروع جهش، بازار مصالح ساختمانی نیز وارد دوره رشد شتابان تورم شد تا رابطه از دست رفته خود با قیمت در بازار مسکن را به این ترتیب احیا کند. از سوی دیگر عمر دوره جهش مسکن رفته‌رفته به پایان می‌‌رسد، طوری که در اواخر سال ۹۹ و اوایل سال ۱۴۰۰، سرعت رشد قیمت مسکن در تهران به یک‌‌ششم کاهش یافت و به دنبال آن شیب تورم ساخت نیز منفی شد، طوری که تورم مصالح ساختمانی که بهار پارسال در قله ۱۰۱‌درصدی قرار داشت، در تابستان ۱۴۰۰ به ۶۵‌درصد و در پاییز به ۶/ ۳۹‌درصد کاهش یافت.

تازه‌‌ترین گزارش مرکز آمار مربوط به شاخص قیمت مصالح ساختمانی در فصل زمستان ۱۴۰۰ نیز حکایت از آن دارد که سریال کاهش تورم در این فصل نیز ادامه پیدا کرد و تغییرات نقطه‌‌ای قیمت مصالح در سه‌ماهه زمستان اخیر نسبت به فصل مشابه سال ۹۹ حدود ۵/ ۳۵‌درصد بوده است. به این ترتیب میزان تورم ساختمانی در زمستان ۱۴۰۰ تقریبا به یک‌‌سوم مقدار آن در بهار کاهش یافت.

دو عامل کلیدی در کاهش تورم مصالح ساختمانی

بررسی‌ها نشان می‌دهد نقش دو عامل کلیدی در کاهش تورم مصالح ساختمانی غیر‌قابل انکار است. عامل اول وضعیت انتظارات تورمی است که در زمستان پارسال با توجه به روند جریان مذاکرات احیای برجام، عملا انتظارات تورمی تا حد زیادی مهار شده بود و این موضوع به کاهش رشد تورم مصالح ساختمانی نیز منجر شد. موضوع دوم پایان یافتن دوره جهش مسکن و تثبیت پساجهش در بازار مسکن بود که با توجه به تغییرات بسیار محدود قیمت مسکن در سال گذشته، عملا فعالان بازار مسکن را با این واقعیت روبه‌رو کرد که دوره جهش مسکن به کلی به اتمام رسیده است.

با این وجود اینکه روند کاهش تورم مصالح ساختمانی ادامه پیدا کند، با تردید همراه است و علت این تردید، وقوع دو رخداد اثرگذار بر هزینه‌‌های ساخت در ماه‌‌های آینده است. رخداد اول «رفت و برگشت التهاب تورمی» در بازار مصالح ساختمانی است که نتیجه تحقیق میدانی است. هرچند پارسال فصل به فصل از سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی کاسته شد، اما تازه‌‌ترین بررسی وضعیت تورم مصالح در بازار حاکی از رشد قابل‌توجه قیمت در یکی دو ماه گذشته است.

تحقیقات میدانی

تحقیقات میدانی حکایت از آن دارد که در یکی دو ماه اخیر قیمت برخی مصالح پرمصرف نظیر سیمان بیش از ۴۰‌درصد افزایش یافته است. همچنین قیمت گچ با رشد ۳۰ تا ۴۰‌درصدی و قیمت آهن نیز با رشد نزدیک ۲۰‌درصدی همراه بوده است. به این ترتیب طی یکی دو ماه اخیر التهاب به بازار مصالح بازگشته است.

رخداد دوم که بررسی آن می‌تواند به پیش‌بینی وضعیت هزینه‌‌های ساخت در ماه‌‌های آینده کمک کند، مساله تنظیم رابطه نسبی تورم مسکن و مصالح است. در تهران میانگین قیمت مسکن در پایان سال ۱۴۰۰ نسبت به ابتدای سال ۹۶ حدود ۸/ ۶ برابر شد و این در حالی است که با وجود دیرتر شروع شدن شتاب تورمی مصالح، میانگین قیمت مصالح ساختمانی در همین دوره نیز ۶ برابر شده است. به این ترتیب اگرچه رابطه تورم مصالح و مسکن به طور کامل احیا نشده، اما تا حد زیادی فاصله شکل گرفته جبران شده است.

استرس «خاموشی» در بازار مصالح

آنچه در یک ماه گذشته به شکل التهاب قیمت در بازار مصالح رخ داد، بیش از هر چیز نشات گرفته از انتظارات تورمی به دلیل افزایش ریسک غیراقتصادی موثر بر بازارها بود. اما افزون بر این عامل، نقش استرس تولیدکنندگان بابت اخبار جسته و گریخته شروع خاموشی‌‌ها همزمان با قرار گرفتن در آستانه فصل تابستان نیز در التهاب قیمتی هفته‌‌های اخیر غیر‌قابل انکار است. به اذعان فعالان بازار مصالح ساختمانی، تورم مصالح ساختمانی در یک ماه اخیر در حالی افزایش یافته که بازار ساخت‌وساز همچنان راکد تلقی می‌شود و مصرف مصالح در بازار افزایش نیافته است. اما استرس برقی شکل گرفته در بازار بالادست مسکن سبب شده برخی سازنده‌‌ها نسبت به خرید مصالح و انبار کردن آن اقدام کنند.

از سوی دیگر برخی از فروشندگان مصالح اعلام می‌کنند که وضعیت ملتهب این بازار که هر سال در آستانه فصل گرما به دلیل شیوع خاموشی کارخانه‌‌های تولیدکننده رخ می‌دهد، قدری نیز تحت‌تاثیر انجام خریدهای سرمایه‌‌ای مصالح ساختمانی است؛ به این معنا که گروهی از فعالان ساختمانی با وجود اینکه اکنون پروژه فعال و در حال اجرا ندارند، اما نسبت به خرید برخی اقلام با هدف فروش با قیمت بالاتر اقدام می‌کنند. به این ترتیب ساخت‌وساز در گردنه «خاموشی» قرار گرفته و تنها در صورتی که تامین برق صنایع به نحوی مدیریت شود که به کاهش استرس تولیدکنندگان مصالح بینجامد، می‌توان امیدوار بود که سریال کاهش تورم مصالح ادامه پیدا کند.

پیش بینی وضعیت مسکن در سال 1401

بازار مسکن دومین بازار سودآور در شش ماهه نخست امسال بوده است. در طی نیمه نخست امسال در بین چهار بازار مالی طلا، دلار، مسکن و بورس، بیشترین میزان افزایش قیمت را دلار داشته است. همچنین بازار مسکن از نظر افزایش قیمت رتبه دوم را کسب کرده‌ است که در یکسال گذشته بهترین بازدهی را داشته است و پروژه های انبوه بسیاری مانند پروژه خرازی شروع به تحویل واحد های خود کرده اند. در شهریورماه امسال، رشد قیمت در این بازار سیر نزولی داشت و حتی میزان نرخ رشد این بازار 9 درصد منفی شد.

تحلیل و بررسی وضعیت مسکن

قیمت مسکن تحت تاثیر عوامل مختلفی مانند قیمت مصالح، زمین و سایر هزینه‌ها مانند مجوز ساخت قرار می‌گیرد. به‌طورکلی قیمت مصالح به میزان 60 درصد، زمین 30 درصد و سایر هزینه‌ها 10 درصد بر قیمت مسکن تاثیر خواهند گذاشت. یکی دیگر از عوامل تأثیرگذار بر قیمت مسکن نرخ ارز و دلار است. باید توجه داشته باشید که بعد از افزایش قیمت دلار، قیمت منزل به‌سرعت افزایش نخواهد یافت و به همین دلیل بعد از افزایش قیمت دلار، تقاضا برای خرید منزل بالا می‌رود و به‌طورکلی در کشور ما با افزایش قیمت تقاضا بالا می‌رود.

ازآنجایی‌که در حال حاضر قیمت مصالح در حال افزایش است، قیمت مسکن نیز روند صعودی دارد، اما در حال حاضر ارزش پول ملی در حال کاهش است. با توجه به وعده دولت درباره ساخت یک‌ میلیون مسکن در سال که ممکن است بازار مسکن پاسخ مثبت به آن نشان دهد و قیمت مسکن کاهش یابد و سازندگان نیز مانند پروژه زاگرس چیتگر شرایط پذیره نویسی متنوعی را ارائه داده اند. ناگفته نماند که بازار مسکن با اجاره دادن منازل این میزان کاهش را جبران خواهد کرد.

با اقتصاد مسکن بیشتر آشنا شوید.

مسکن در حوزه‌های دیگر اقتصادی تاثیر بسیار بالایی دارد. در حوزه کلان اقتصادی بخش مسکن یک حوزه بسیار اساسی و مهم در اقتصاد یک کشور است. مثلا در کشور ایران بیشتر از 40 درصد اقتصاد کشور وابسته به بخش مسکن است. خود بخش مسکن بیشتر از 300 کسب‌وکار دیگر به آن وصل است.

امروزه بخش مسکن وارد حوزه‌های بیشتری از صنعت شده است. مثلا در بخش صنعت تاسیسات بخش قابل‌توجهی از فعالیت‌های صنعتی در حقیقت به مسکن وصل می‌شود و بخش‌هایی مربوط به تولید مصالح ساختمانی الان همه کارخانه‌ای شده و بخش قابل‌توجهی از فعالیت‌های صنعتی به مسکن وصل است.

 در حوزه حمل‌ونقل بخش عمده‌ای از آن به حوزه مسکن بستگی دارد. در حوزه تزئینات داخلی، لوازم‌خانگی و همه‌ی این‌ها در اقتصاد ملی هم مشاهده می‌کنیم یک زنجیره بسیار بزرگی به حوزه مسکن متصل است و در اقتصاد ملی می‌بینیم هر وقت رونق و رکود در بخش مسکن اتفاق می‌افتد، اقتصاد دولت هم دچار رونق و رکود می‌شود. در بسیاری از کشورها هنگامی‌که رکود در اقتصاد اتفاق می‌افتد، دولت سعی می‌کند به بخش مسکن تحرک ببخشد تا بتوانند از رکود خارج شوند. حوزه مسکن یک حوزه بسیار پیچیده و مهم در اقتصاد ملی است و همه‌ی دولت‌ها برای این بخش بسیار برنامه‌ریزی می‌کنند.

موضوع اقتصاد مسکن با توجه به شرایطی (عدم انتقال و جابجایی مسکن) که دارد موضوع بسیار حساس، مهم و اساسی کشور محسوب می‌شود. اشتغال بخش صنعت و ساختمان اشتغال بسیار مهمی است به‌این‌علت که بخش قابل‌توجهی از نیروهای ماهر و ساده در این بخش مشغول فعالیت هستند. مسکن هم مانند عناصر دیگر عرضه و تقاضا دارد و عرضه‌کنندگان مسکن کسانی هستند که یک ملکی را برای فروش به بنگاه‌های معاملات ملکی معرفی ‌کنند. بازار پذیری مسکن نسبت به کالاهای دیگر بسیار کمتر است چون نمی‌توانیم آن را به داخل بازار ببریم و بچرخانیم به همین دلیل باید برای فروش آن تسهیلاتی را در نظر بگیریم و برخی پروژه های مانند پروژه نیکان نیز دارای تسهیلات میباشند .

حوزه مسکن حوزه بسیار پیچیده و مهمی است که اکثر دولت‌ها سعی در اشتغال بخش ساختمان و مسکن دارند. بخش مسکن به سطح رکود برسه همه‌ی دولت‌ها می‌دانند که رکود این بازار سبب افزایش نرخ بیکاری در بین افراد فقیر می‌شود و درنهایت نرخ فقر بالا خواهد رفت.

80 درصد تقاضا برای مسکن، تقاضای سکونت‌گاهی است بدین معنی فرد می‌خواهد چندین سال در آن سکونت کند. وقتی مردم وضعیت مالی خوبی دارند بین 5 تا 10 درصد افراد ساکن تمایل به عرضه مسکن پیدا می‌کنند. یعنی هر فروشنده‌ای خریدار هم است، پس تقاضا هم افزایش پیدا خواهد کرد. در زمان رکود 5 تا 10 درصد تمایلی به معامله و خرید و فروش ملک ندارند.

20 درصد برای به‌دست آوردن سود، اقدام به خرید مسکن می‌کنند به‌همین منظور در زمان رونق خرید می‌کنند و در زمان رکود منازل خود را می‌فروشند. قدرت قیمت‌گذاری در زمان رکود به دست تقاضاکننده است و شروع دوران رونق در دست عرضه‌کننده است.

حوزه مسکن یک حوزه خاصی است و برای آن اهمیت بسیاری قائل هستیم. اولین خرید کلان ما خانه‌دار شدن است. باید برای خرید مسکن ابتدا هدف و راهبرد تعیین کنیم و مسیری که خطر کمتری برای رسیدن به هدف دارد را انتخاب کنیم. این مسیر به حجم بالایی از منابع مالی نیاز دارد و ممکن است شدنی نباشد. بنابراین برای خرید مسکن باید ابتدا برنامه‌ریزی بلندمدت داشته باشید و سپس با توجه به هدف و برنامه‌ریزی اقدام کنید.

اکثر دولت‌ها در زمان رونق دخالتی در بازار مسکن نمی‌کنند اما در زمان رکود با گذاشتن وام و سایر تسهیلات قصد دارند بازار مسکن را حمایت کنند تا دچار بحران نشوند. که معمولا بین شش ماه تا یک سال طول می‌کشد تا دولت اقدام می‌کند.

در ایران چون بانک‌ها به‌صورت خصوصی و غیرتخصصی اداره می‌شوند و به‌دلیل داشتن منبع نقدینگی و افزایش سالانه میزان نقدینگی، سیل عظیمی وارد کشور می‌شود. قیمت‌ها هرچند وقت یک‌بار بسیار بالا می‌رود و همین علت سبب می‌شود بانک‌ها به سودآوری خود بیشتر اهمیت دهند. به‌همین علت در حوزه اقتصاد مسکن نیاز به تخصص‌های جدی داریم و باید بانک‌های تخصصی و دولت مداخله کنند.