دعاوی ملکی چیست؟ و شامل چه مواردی است؟
آشنایی با دعاوی ملکی ثبتی و نمونه‌های آن
املاک به عنوان یک مال غیرمنقول باید به ثبت برسند. در غیر این صورت هر گونه معامله در این زمینه با مشکلات زیادی همراه است. برای مثال مالک برای فروش ملک خود باید سند آن را به خریدار به صورت رسمی منتقل کند. در صورتی که ملک به ثبت نرسیده باشد یا نسبت به دریافت سند خود اقدام نکرده باشد با مشکلات زیادی همراه می‌شود و اینجا نیاز به وکیل ملکی است. داشتن اطلاعات حقوقی میتواند به کاهش این مشکلات کمک کند. همچنین باعث کاهش طرح دعاوی ملکی ثبتی و پرونده‌هایی از این دست در دادگاه‌ها شود. در این مطلب علاوه بر معرفی دعاوی ملکی ثبتی و برخی از رایج‌ترین نمونه‌های آن، شما را با قوانین این حوزه آشنا می‌کنیم. همچنین به بررسی روش‌های طرح دعاوی در مراجع رسیدگی می‌پردازیم.
انواع دعاوی مطروحه در دادگاه
یک تقسیم‌بندی کلی برای دعاوی به صورت زیر است:
اما بنا به اهمیت موضوع می‌توانیم نوع دیگری به این دعاوی اضافه کنیم:
این قسم از دعاوی یک شاخه از دعاوی حقوقی هستند که به دلیل اهمیت و رایج بودن، میتوان آن را به تقسیم‌بندی بالا اضافه کرد. به ویژه در حوزه املاک که بیشترین ارتباط را با ثبت دارند. در نتیجه دعاوی ملکی ثبتی را میتوان سومین بخش از دعاوی ثبتی پس از دعاوی ملکی حقوقی و دعاوی ملکی کیفری دانست. در ادامه این بخش را مورد نظر قرار می‌دهیم.
دعاوی ثبتی و انواع آن
با اهمیتی که در رابطه با دعاوی ثبتی بیان کردیم، به طور کلی میتوان این دسته از دعاوی را در ۳ بخش تقسیم‌بندی کرد:
۱-دعاوی ثبت اسناد:
دعاوی مربوط به ثبت اسناد، تمامی سند‌هایی که ما با آن سر و کار داریم را شامل می‌شود. در واقع سند، منحصر به ملک نمی‌شود. شناسنامه، سند اختراع، علائم تجاری و… نیز نوعی سند هستند. برخی از دعاوی که در حوزه ثبت اسناد مطرح می‌شوند شامل موارد زیر می‌شوند:
- اصلاح شناسنامه (تغییر نام، تغییر سن، حذف نام همسر سابق از شناسنامه)، الزام به ثبت ولادت، الزام به صدور شناسنامه
- اعتراض به ثبت سند
- درخواست صدور سند مالکیت
- اعتراض به ثبت علائم تجاری و اختراع
- تقسیم و فروش اموال مشاع ، الزام به تفکیک ، درخواست افراز ملک
- اصلاح سند
۲-دعاوی ثبت املاک
سایر مواردی که با خود ملک در ارتباط هستند و الزاما تغییر یا اصطلاح سند را شامل نمی‌شوند، از جمله دعاوی ثبت املاک هستند. به عنوان مثال میتوان به موارد زیر در این حوزه اشاره کرد:
۳-دعاوی اجرای سند رسمی لازم الاجرا
بخش دیگری از دعاوی شامل موارد زیر است:
- دعاوی اجرای ثبت
- ابطال اجراییه ثبتی
- توقیف عملیات اجرایی یا ابطال آن
این بخش از دعاوی، رایج‌ترین پرونده‌ها را در دادگاه‌ها دارند که به دلایل مختلفی از جمله سهل انگاری یا نداشتن دانش حقوقی به وجود می‌آیند. همان طور که از عنوان این دعاوی بر می‌آید، این موارد مستقیما با ثبت اسناد و املاک در ارتباط هستند.
قانون تنها افرادی را به عنوان مالک می‌شناسد که سند ملک به نام آن‌ها ثبت شده باشد. دعاوی ثبتی شامل فرآیند ثبت ملک و سایر مواردی که پس از آن به وجود می‌آید، مانند انتقال، افراز و… می‌شود. همچنین ممکن است مشکلاتی در خود سند وجود داشته باشد و موجب طرح دعوای ثبتی شود.
نمونه دعاوی ملکی ثبتی
برخی از رایج‌ترین دعاوی که در حوزه ثبت در مراجع رسیدگی مطرح می‌شوند را میتوان شامل موارد زیر دانست:
- ابطال اسناد رسمی به دلایل مختلف
- ابطال سند مالکیت معارض
- اجرای ثبت
- متوقف کردن مراحل اجرایی در زمان انجام کار
- ابطال ساز و کار مراحل گوناگون کمیسیون های ثبتی
- ابطال اجرائیه ثبتی املاک مربوطه
این موارد بیشترین موضوعاتی هستند که به عنوان دعوای ملکی ثبتی مطرح می‌شوند. در واقع دعاوی ثبتی فقط در این موضوعات نبوده و دایره آن ها گسترده‌تر است. برای آشنایی بیشتر شما، برخی از این دعاوی را توضیح می‌دهیم.
دعوای ابطال سند رسمی
این دعوا زمانی مطرح می‌شود که خواهان دعوا به دلایل مختلف، درخواست باطل شدن سند را داشته باشد. سند مالکیت در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شود و در شرایطی امکان ابطال آن وجود دارد.
از جمله دلایل آن، میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- فروش ملک به چند نفر (مالکیت معارض)
- تنظیم نشدن سند طبق قانون
- جعل سند
- اشتباه در صدور سند
در این موارد با وجود شرایطی سند ابطال می‌شود. این شرایط عبارت‌اند از:
- ارائه سند رسمی: با توجه به اینکه دعوا بر مبنای سند صورت میگیرد باید هنگام طرح دعوا، سند رسمی ارائه شود.
- رعایت مقررات صدور سند: در صورتی که مقررات صدور سند در هنگام تنظیم رعایت نشده باشد، خواهان درخواست ابطال آن را میدهد.
دعوای افراز ملک
از دیگر دعاوی ثبتی املاک زمانی مطرح می‌شود که یک ملک دارای چند مالک باشد. برای مثال اگر دو یا چند نفر در یک مال مشاع شریک باشند و بخواهند سهم خود را مشخص کنند، باید درخواست افراز بدهند. این دعوا زمانی مطرح می‌شود که یک شریک درخواست افراز داشته باشد و شریک دیگر به این امر راضی نباشد.
موردی که در کنار افراز مطرح می‌شود، تفکیک است. در ، ملک بین شرکا مشاع است. دعاوی تفکیک ممکن است ملک مشاع باشد یا نباشد. درواقع کسی که درخواست افراز میدهد، می‌خواهد سهم خود را از یک ملک مشخص کند. بعد از افراز دیگر شریک وجود ندارد و ملک نیز مشاع نیست. در تفکیک ممکن است اصلا شریکی وجود نداشته باشد بلکه یک شخص درخواست تفکیک ملک خود را به قطعات کوچک‌تر بدهد.
دعاوی ملکی دعاوی هستند که موضوع اصلی آن ملک است و در ارتباط با ملک هستند که این دعوای نوعا دعاوی غیر منقول هستند. دعاوی حقوقی به دعوای منقول و غیر منقول تقسیم می شود، دعوای غیر منقول مواردی هستند که موضوع اصلی آن مال غیر منقول است و دادگاهی که به این دعوای رسیدگی میکند دادگاه شهر محل ملک غیر منقول است. اما باقی مواردی که غیر منقول نیستند دعوای منقول محسوب می شوند و در صلاحیت دادگاه شهر محل اقامت خوانده است. برای مثال دعوای اجرت المثل مال غیر منقول دعوای غیر منقول محسوب می شود و همچنین دعوای الزام به تسلیم ملک هم دعوایی غیر منقول محسوب می شود.
دعاوی ملکی همانطور که از نام آن پیداست مرتبط با ملک هستند مثل خانه، زمین، ویلا، آپارتمان و همگی غیر منقول محسوب می شوند.
در اینجا قصد داریم تا به اقسامی از دعوای ملکی اشاره کنیم و با چند عنوان از آن ها آشنایی پیدا کنیم.
دعوای ملکی ممکن است جنبه های مختلف داشته باشد که گاهی در دادگاه حقوقی رسیدگی می شود و گاهی در اداره ثبت انجام می شود، گاهی هم در دادگاه کیفری قابل رسیدگی است.
اما عبارت دعاوی ملکی بیشتر ناظر بر دعاوی حقوقی است.
- مواردی از دعاوی ملکی حقوقی:
- الزام به تنظیم سند رسمی
- دعوای الزام به فک رهن
- دریافت اجرت المثل ملک
- مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه
- دعوای تخلیه ملک
- دعوای سه گانه تصرف
- دعوای فروش ملک مشاع
- دعوای تقسیم ملک مشاع
- الزام به اخذ گواهی پایان کار
- دعوای خلع ید
- دعوای اثبات مالکیت
- مواردی از دعاوی ملکی که جنبه کیفری دارند:
- فروش مال غیر
- کلاهبرداری در زمینه املاک
- فروش مال غیر
- معامله معارض
- ورود غیر مجاز به ملک غیر
- ابطال سند رسمی
- ابطال اجراییه ثبتی
- افراز ملک و…
دعاوی سه گانه تصرف
دعاوی سه گانه تصرف مخصوص مال غیر منقول است و فقط درباره این اموال صدق میکند. دعوای تصرف عدوانی، دعوای رفع ممانعت و دعوای رفع مزاحمت را دعاوی سه گانه تصرف نام گذاری کرده اند.
در دعوای تصرف عدوانی بحث مالکیت مطرح نیست و فرد مدعی مالکیت نیست بر خلاف دعوای خلع ید بلکه فرد مدعی است که سابقا متصرف این ملک بوده و حال شخصی به صورت غیر مجاز و عدوانی ملک را از تصرف وی خارج کرده است. پس در دعوای تصرف عدوانی لازم است که فرد تصرف سابق خود را اثبات کند و همچنین ثابت کند که تصرف خوانده دعوا بعد از تصرف وی بوده است که به صورت غیر مجاز و عدوانی مال را در تصرف گرفته است . دادگاه با احراز این ارکان حکم به رفع تصرف عدوانی میدهد.
در این دعوا فرد ملک طرف دیگر را تصرف نکرده بلکه مانع استفاده وی از استفاده از ملکش می شود برای مثال با عوض کردن قفل ها اجازه ورود شخص به خانه اس را نمیدهد.
در این دعوا بر خلاف دو مورد قبل فرد از ملک خود استفاده میکند ولی مشکل اینجاست که طرف دیگر آسایش وی را گرفته و از وی سلب آرامش و آسایش کرده به این شکل که مزاحم زندگی فرد می شود برای مثال صداهای بلند موسیقی همسایه، داد و فریاد های همیشگی، انباشته کردن آجر ک مصالح ساختمانی درب خانه فرد و موارد دیگر…
دعوای تخلیه ید
دعوای تخلیه در موردی است که فرد با اجازه و توافق ملک خود را در اختیار دیگری قرارداده است تا مدتی از آن استفاده کند اما پس از پایان یافتن مدت یا پس از رجوع از اجازه آن را تخلیه نمیکند و پس نمیدهد که مصداق بارز آن در عقد اجاره است که مستاجر با پایان یافتن مدت حاضر به تخلیه ملک نیست. در این صورت میتوان تخلیه وی را لز مرجع قضایی خواستار شد، دعوای تخلیه دعوایی غیر مالی است لذا هزینه دادرسی زیاد و صعودی نخواهد داشت. و این دعوا در صلاحیت شورای حل اختلاف است مگر آنکه ملک مورد تخلیه ملک تجاری و دارای حق سرقفلی و حق کسب و پیشه باشد که در این صورت دادگاه صالح خواهد بود نه شورای حل اختلاف.
دعوای خلع ید
دعوای خلع ید تفاوتی بنیادین با تخلیه ید دارد در دعوای تخلیه ید فرد از ابتدا اجازه استفاده از ملک را داشته اما بعد لز آن یا اجازه از بین رفته یا اینکه مدت آن تمام شده است اما در خلع ید از ابتدا اجازه ای در کار نبوده و فرد ملک مالک را غصب کرده بدون آن که قراردادی و توافقی میان این دو باشد. لذا در خلع ید فرد غاصب ملکی را غصب میکند در اینجا مالک با استناد به مالکیت خود میتواند خلع ید غاصب را بخواهد. تفاوت خلع ید با غصب در این است که در خلع ید مال حتما غیر منقول است اما غصب هم در مال غیر منقول ممکن است هم در اموال منقول.
تفاوتی که خلع ید با دعوای رفع تصرف عدوانی دارد این است که در تصرف عدوانی فرد به مالکیت خود استناد نمیکند بلکه به سبق تصرف خود استناد میکند اما در خلع ید فرد باید مالکیت خود را ثابت کند.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
در معاملات املاک طبق قانون دولت کسی را به عنوان مالک به رسمیت می شناسد که تام کی در دفترخانه ثبت اسناد به عنوان مالک در یند ثبت شده باشد. لذا عده ای حتی معتقدند که فروش و معامله مال غیر منقول مثل خانه تنها وقتی محقق می شود و درست است که در دفترخانه ثبت بشود و تشریفات تنظیم سند رسمی انجام شود. متوجه شدیم که تنظیم و انتقال ملک به صورت رسمی امری بسیار مهم است که فرد مالک موظف به اجرای آن خواهد بود حتی اگر در قرارداد شرط نشده باشد زیرا عرف و حتی قانون تنظیم سند رسمی را لازمه معامله ملک میدانند.
به طور خلاصه در مواردی ممکن است مالک از وظیفه خود از جهت تنظیم سند رسمی امتناع و خودداری کند در این حالت میتوان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را علیه وی در دادگاه طرح کرد. دادگاه در صورت احراز شرایط حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند میدهد و اگر فروشنده حکم دادگاه را پس از اخطار انجام نداد خود دادگاه و بخش اجرای احکام نماینده وی در انتقال سند رسمی به نام خریدار خواهند بود.
دعوای فک رهن از ملک
عقد رهن عقدی است که فردی مالی را برای پرداخت دین خود و اطمینان طرف مقابل به وثیقه میگذارد و این وثیقه را رهن میگویند که در عرف مردم البته رهن به نهاد دیگری هم اطلاق می شود اما رهن به معنای قانونی و واقعی همان وثیقه گذاشتن مالی برای پرداخت دین است. به این صورت که فردی بدهکار دیگری است و برای اینکه طلبکار از پرداخت دین توسط بدهکار مطمئن سود از وی مالی را به وثیقه میگیرد این وثیقه ممکن است ملک باشد یا ماشین باشد یا موارد دیگر… فردی که مالی را به رهن میدهد راهن و فردی که وثیقه گیرنده و طلبکار است را مرتهن می نامند.
رهن ملک بیشتر در مورد گرفتن وام از بانک صدق میکند که وام گیرنده ملک خود را در رهن بانک قرار میدهد و اینجا راهن خود وی خواهد بود. حال اگر بدهکار و راهن تمام وام و اقساط را پرداخت کند ولی هنوز ملک وی آزاد نشود میتواند دعوای الزام به فک رهن را اقامه کند.
در حالتی دیگر هم شخصی ملکی را که در رهن دارد به صورت مبایعه نامه عادی میفروشد اما خود ملک در رهن بانک است ولی تعهد میکند و قول میدهد که تا زمانی معین که باید سند رسمی تنظیم شود ملک را از رهن خارج میکند حال اگر این کار را نکند میتواند الزام وی را به فک رهن از دادگاه تقاضا کرد.
دعوای فروش ملک مشاع
مال مشاع مالی است که چند مالک دارد و دارای مالکین متعدد است به عبارتی مال مشترکی است که چند نفر در آن سهم دارند به گونه ای سهم هر مالک از آن مال مشخص نیست. در مقابل مال مفروز مالی است که تنها یک مالک دارد. اگر مال مشاع افراز بشود. هر مالک سهم خود را میبرد و مال مفروز می شود.
فرض کنید که چند نفر مالک مالی مشاع هستند ولی میخواهند سهم خود را جدا کنند و مستقل بشود مثل حالتی که از پدر متوفی خانه ای به ارث رسیده حال تمام وراث در آن خانه سهم دارند در اینجا برای جداسازی سهم ها قانون راه های مختلفی را بیان کرده که اگر از این راه ها به نتیجه نرسد نتیجتا باید ملک فروخته شود و سهم هر کدام را به صورت پول به آنان داد.
برای جداسازی سهم مالکین ابتدا باید سراغ افراز رفت، افراز به این معنا است که آن مال یا ملک به چند قسمت تقسیم شود و سهم هر کدام را پرداخت کرد که بیشتر در اموال مثلی که اشباه و نظایر آن زیاد است امکان پذیر است و اگر برای مثال مال مشاع یک خانه باشد این امر غالبا امکان پذیر نیست.
اگر از طریق افراز و سپس تعدیل و سپس رد امکان جداسازی سهم ها نبود در آخر باید مال یا ملک را فروخت تا هر کسی به سهم خود برسد. از دادگاه باید دستور فروش را اخذ کرد لازمه این کار این است که گواهی غیر قابل افراز بودن توسط اداره ثبت صادر شده باشد و تقدیم دادگاه شود، دادگاه نیز پس از بررسی دستور فروش ملک را صادر میکند که از طریق مزایده ممکن است به فروش برسد.
دعوای الزام به تحویل و تسلیم ملک
فرض کنید که فردی ملکی را خریداری کرده است و زمان مشخصی نیز برای تسلیم و تحویل ملک تعیین شده برای مثال گفته شده که یک ماه دیگر ملک را تخلیه و به خریدار تحویل داده خواهد شد. حال پس از گذشتن مدت یک سال مالک یا فروشنده همچنان در ملک تصرف دارد یا اگر تصرف ندارد ملک را آماده تحویل به خریدار نمیکند.
ممکن است دلیل این که فروشنده از این امر خودداری میکند این باشد که در این زمان قیمت ملک بالا رفته باشد و وی بخواهد به قول گفتنی دبه کند و زیر تعهدات خود بزند در این حالت میتوان از دادگاه الزام وی به تسلیم ملک را خواستار شد. این دعوا هم غیر منقول محسوب می شود و در صلاحیت دادگاه شهری است که ملک در آن جا واقع است.
دعوای مطالبه اجرت المثل
ممکن است فردی بدون اجازه و اذن مالک همانطور که در بحث خلع ید و تصرف عدوانی گذشت در ملک کسی تصرف کند. در اینجا فرد هم میتواند وی را از ملک اخراج کند و هم این که اجرت و مبلغ میزان استفاده از ملک را بخواهد البته در این موارد حتی فرد اگر استفاده و نفعی هم از ملک نبرده باشد دادگاه وی را محکوم به پرداخت اجرت المثل میکند.
فرض کنید کسی برای مدتی در خانه خود ساکن نبود در این حین کسانی بدون اجازه مالک در خانه ساکن می شوند در اینجا میتوان اجرت این مدت را از آنان مطالبه کرد. و اگر هم خسارتی به بار آمده این خسارت را هم از ایشان مطالبه کرد. دعوای اجرت المثل مال غیر منقول یا خسارت وارده به مال غیر منقول در صلاحیت دادگاهی است که ملک در آن جا واقع شده است.
نتیجه گیری
دعاوی ملکی به دعوا هایی اطلاق می شود که ناشی از مال غیر منقول است و منشا آن یک ملک است. دعاوی ملکی غالبا در دادگاهی رسیدگی می شود که مال غیر منقول یا همان ملک در آن شهر واقع شده است. عبارت دعاوی ملکی بیشتر ناظر به دعاوی حقوقی ملک است اما در مورد ملک و املاک هم امور ک دعاوی ثبتی وجود دارد و هم دعاوی کیفری برای مثال تصرف عدوانی هم جنبه حقوقی دارد که دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی می شود و هم جنبه کیفری دارد.